Una due diligence no sirve para descubrir que la operación es perfecta, sino para saber qué se está comprando realmente y traducirlo en precio y en garantías. El valor del trabajo no está en el volumen del informe, sino en la lista de riesgos jerarquizada que lo acompaña.
Para qué sirve y cuándo se hace
La revisión se realiza tras firmar un acuerdo de intenciones y un compromiso de confidencialidad, y antes de la firma del contrato definitivo. Su función es triple: identificar riesgos, ajustar el precio y determinar qué garantías debe asumir el vendedor.
Conviene definir el alcance por escrito, con un límite temporal de revisión y una lista de materialidad. Sin esos límites, el trabajo se dilata y el informe pierde utilidad.
El acuerdo de intenciones merece más atención de la que suele recibir: conviene fijar en él la exclusividad, el calendario, el reparto de costes y qué ocurre si la revisión descubre problemas graves.
Alcance: qué se revisa
Las áreas habituales son: situación societaria y titularidad de las participaciones; propiedad y cargas de los activos; contratos relevantes con clientes y proveedores, con atención a las cláusulas de cambio de control; financiación y garantías otorgadas; empleo, incluida la representación de los trabajadores; propiedad intelectual e industrial y derechos sobre el software; protección de datos; licencias y permisos; litigios y procedimientos administrativos; y cumplimiento normativo.
En operaciones industriales se añade la situación medioambiental, y en operaciones inmobiliarias, el urbanismo. En empresas con actividad internacional conviene revisar además las sanciones y los controles de exportación.
Fuentes registrales polacas
Polonia ofrece una transparencia registral notable, lo que permite verificar de forma independiente buena parte de lo que declara el vendedor.
Las fuentes principales son el registro mercantil nacional, con su repositorio de cuentas anuales; el registro de la propiedad, consultable en línea; el registro de embargos sobre bienes muebles; el registro nacional de deudores; el registro de beneficiarios últimos; la lista de contribuyentes de IVA; y los registros de marcas y patentes.
La regla de trabajo es contrastar siempre las declaraciones del vendedor con la fuente registral, y documentar la fecha de cada consulta. Las discrepancias entre lo declarado y lo inscrito son uno de los indicadores de riesgo más fiables.
Due diligence inmobiliaria
El registro de la propiedad polaco goza de una presunción de exactitud y protege al adquirente de buena fe, pero esa protección tiene límites y no cubre todas las situaciones, en especial las derivadas de la posesión o de derechos no inscribibles.
Hay que revisar además el plan urbanístico local o, en su defecto, la decisión sobre condiciones de edificación; el acceso a vía pública; las servidumbres, incluidas las de infraestructuras; los arrendamientos vigentes y su oponibilidad; el estado medioambiental del suelo; y la eventual existencia de reclamaciones de restitución sobre inmuebles afectados por nacionalizaciones históricas, cuestión aún viva en algunas ciudades.
En terrenos agrícolas o forestales hay que comprobar el régimen de restricciones y los derechos de adquisición preferente antes de estructurar la operación.
Hallazgos típicos
Los problemas que aparecen con más frecuencia en operaciones polacas son bastante estables: cadena de titularidad de participaciones con defectos formales; acuerdos sociales adoptados sin las mayorías o formalidades exigidas; contratos con cláusulas de cambio de control que permiten al cliente principal resolver; garantías otorgadas a favor de sociedades del grupo del vendedor; derechos sobre el software desarrollado por contratistas sin cesión escrita de derechos patrimoniales de autor; contratos de trabajo encubiertos bajo relaciones civiles; y falta de depósito de cuentas anuales.
Un aspecto propio del Derecho polaco merece mención: la cesión de derechos de autor exige forma escrita bajo pena de nulidad y debe especificar los campos de explotación. Es una de las causas más habituales de que una empresa tecnológica no sea titular de su propio producto.
Del informe al contrato: garantías e indemnidades
El informe solo tiene valor si se traduce en el contrato. Cada riesgo identificado debe recibir un tratamiento: reducción de precio, garantía específica del vendedor, indemnidad para un riesgo concreto, condición suspensiva, retención de parte del precio o depósito en garantía.
Conviene fijar con precisión los límites de responsabilidad: importe mínimo por reclamación, umbral acumulado, tope máximo y plazos, más largos para las garantías fundamentales y las fiscales. También el procedimiento de reclamación y quién dirige la defensa frente a reclamaciones de terceros.
En operaciones de cierto tamaño puede valorarse un seguro sobre garantías e indemnidades, disponible también en el mercado polaco.
Compra de participaciones o de activos
La compra de participaciones transmite la sociedad con todo su pasivo, conocido y desconocido; la compra de activos permite seleccionar, pero arrastra dos reglas polacas importantes: la responsabilidad del adquirente de una empresa por las deudas vinculadas a su explotación, limitada al valor de la empresa adquirida, y la sucesión automática en las relaciones laborales cuando se transmite un centro de trabajo.
Además, la transmisión de contratos exige el consentimiento de las contrapartes, lo que puede ralentizar la operación. La elección entre una y otra estructura debe hacerse con el informe de due diligence delante, y no antes.
Errores frecuentes
- Iniciar la revisión sin acuerdo de confidencialidad ni exclusividad.
- Aceptar como definitiva la documentación del vendedor sin contraste registral.
- Encargar un informe extenso sin lista de riesgos jerarquizada.
- No traducir los hallazgos en cláusulas concretas del contrato.
- Olvidar la comprobación de la cesión de derechos de autor sobre el software.
Cómo trabajamos el asunto
Preparación: definición del alcance, acuerdo de confidencialidad, lista de solicitud de documentación y calendario.
Revisión: análisis documental y registral, entrevistas con la dirección e informe con lista de riesgos priorizada y recomendaciones.
Negociación: traducción de los hallazgos a precio, garantías, indemnidades y condiciones, y acompañamiento hasta el cierre.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura una due diligence en Polonia?
Una revisión acotada de una empresa pequeña puede completarse en dos o tres semanas; una operación mediana con inmuebles, personal y contratos suele requerir entre cuatro y ocho semanas, en función de la calidad de la documentación aportada.
¿Qué pasa si el vendedor no aporta documentación?
Es en sí mismo un hallazgo. La reacción habitual consiste en reflejar la limitación en el informe, ampliar las garantías contractuales sobre esa área concreta y, si el área es crítica, condicionar el cierre a su aclaración o retener parte del precio.
¿Sirve una due diligence hecha por el vendedor?
Puede ser un punto de partida útil, pero no sustituye a la revisión propia. Un informe encargado por la parte vendedora está redactado desde su perspectiva y con frecuencia con limitaciones de responsabilidad frente a terceros.
¿Cubre la due diligence los aspectos fiscales y contables?
La revisión jurídica se centra en la situación legal; la fiscal y la financiera requieren especialistas propios. Lo importante es coordinar los tres flujos, porque muchos riesgos aparecen precisamente en la frontera entre ellos.
¿Es necesaria si compro solo un inmueble?
Sí, aunque más acotada. La revisión del registro de la propiedad, del plan urbanístico, del acceso a la vía pública, de las servidumbres, de los arrendamientos y de la situación medioambiental evita la mayoría de los problemas posteriores.
¿Los registros polacos son accesibles desde el extranjero?
En gran medida sí: el registro mercantil, el registro de la propiedad, el repositorio de cuentas anuales y el registro nacional de deudores son consultables en línea. Otras fuentes exigen solicitud formal o el concurso del vendedor.